Vermieterwechsel

Durch Vereinbarung zwischen dem früheren und neuen Vermieter sowie dem Mieter kann ein Vermieterwechsel wirksam begründet werden. Der neue Vermieter tritt in alle Rechte und Pflichten des fortbestehenden Mietverhältnisses ein. Der Vermieterwechsel kann auch durch eine so genannte Vertragsübernahme realisiert werden. Eine solche liegt vor, wenn sich der ursprüngliche Vermieter und sein Nachfolger über eine Übernahme des Mietvertrags einig sind und der Mieter dem zustimmt. Die Vertragsübernahme hat zur Folge, dass der bisherige Vermieter aus dem Vertrag entlassen und das Mietverhältnis mit dem neuen Vermieter zu den bisherigen Bedingungen fortgesetzt wird. Die Vertragsübernahme führt regelmäßig nicht zu einer vollständigen Schuldübernahme, sondern wirkt nur für die Zukunft mit der Folge, dass bereits fällige Ansprüche wie z. B. offene Miete oder Betriebskosten beim ursprünglichen Vermieter verbleiben. Gleiches gilt für etwaige Verpflichtungen wie z. B. auf Rückzahlung überzahlter Betriebskosten. Wird das Grundstück verkauft, tritt gemäß § 566 i.V.m. § 578 BGB der Grundstückserwerber ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs (Eintragung seiner Person im Grundbuch) auf Vermieterseite anstelle des bisherigen Vermieters / Eigentümers in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Der kraft Gesetztes mit dem Eigentümerwechsel nach § 566 BGB eintretende Vermieterwechsel führt zu einer Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses mit dem Veräußerer und zur Begründung eines neuen völlig inhaltsgleichen Mietverhältnisses mit dem Erwerber. Wird der Mieter von der Veräußerung des Mietgrundstücks nicht unterrichtet, so sind seine an den Veräußerer gerichteten rechtsgeschäftlichen Erklärungen, z. B. die Kündigung des Mietverhältnisses, in entsprechender Anwendung der §§ 566 c, 566 e i.V.m. § 578 BGB wirksam. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass ihm der Wechsel seines Vertragspartners angezeigt wird. Solange dies nicht der Fall ist, darf er davon ausgehen, dass der Veräußerer noch Vermieter ist.

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Rechtsanwalt Alexander Marterer (Kanzlei Marterer)