Schönheitsreparaturen

Vorformulierte Klauseln, die Vertragsbestandteil geworden sind, und die von der gesetzlichen Regelung abweichen oder diese ergänzen, unterliegen der richterlichen Inhaltskontrolle gem. den §§ 307-309 BGB. Die §§ 308 und 309 BGB enthalten einen Katalog unwirksamer Klauseln, wobei die in § 309 BGB genannten stets unwirksam sind, während bei den in § 308 BGB genannten im Einzelfall richterlich zu prüfen ist, ob die Klausel zu einer unangemessenen Benachteiligung führt. Klauseln, die nicht in den Regelungsbereich der §§ 308 und 309 BGB fallen, unterliegen der richterlichen Inhaltskontrolle nach der Generalklausel des § 307 I und II BGB, der als Auffangtatbestand wirkt. Z. B. ist die folgende Schönheitsreparaturklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt:

“…Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen (…). Die Zeitfolge beträgt bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre“.

Aus der Sicht eines verständigen Mieters kann die Klausel nur die Bedeutung haben, dass der Mieter zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Diese starre Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. II Nr. 1 BGB unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt.

Ebenso unwirksam ist eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in „weiß“ dekoriertem Zustand zurückzugeben, wie sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbwahlklauseln konsequent fortgeführt. Diese benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sind, sondern den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgeschriebenen Farbwahl verpflichten (z.B. „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“). Grund: Der Mieter wird durch die Einengung in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Folge: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist schlechthin unwirksam. Farbwahlklauseln sind daher nur wirksam, wenn sie kumulativ zwei Voraussetzungen erfüllen:

  • Ausschließliche Geltung für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und
  • keine Festlegung des Mieters auf eine spezielle Ausführungsweise, sondern im Rahmen einer vorgegebenen Bandbreite Belassung eines gewissen Spielraums für die Dekoration, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist.

Hieran gemessen schränkt auch eine Rückgabeklausel, die den Mieter – wie hier – verpflichtet, die Wohnung „weiß“ dekoriert zurückzugeben, die Gestaltungsfreiheit des Mieters in unzulässiger und von den berechtigten Interessen des Vermieters nicht gedeckten Weise ein. Der BGH hält daran fest, dass das berechtigte Interesse des Vermieters allein darin besteht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen. Eine in diesem Sinne formulierte Rückgabeklausel wäre unbedenklich (BGH, VIII ZR 198/10).

Renoviert der Mieter in Unkenntnis einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel, hat er einen Erstattungsanspruch für die Kosten der Renovierung gegen den Vermieter. Dieser Anspruch verjährt allerdings innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, in dessen Mietvertrag eine Formularklausel enthalten war, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Mieter ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 EUR renovieren. Drei Jahre später erfuhr er, dass er zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen wäre. Er verlangte daraufhin die 2.687 EUR von seinem ehemaligen Vermieter erstattet. Seine Klage blieb jedoch ohne Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war. Die gesetzlich vorgesehene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasse auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt habe. Der Vermieter müsse den Betrag daher trotz unwirksamer Mietvertragsklausel nicht erstatten (BGH, VIII ZR 195/10).

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Rechtsanwalt Alexander Marterer (Kanzlei Marterer)