Modernisierung

Nach § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraumes (Modernisierungsmaßnahmen) zu dulden. Welche Maßnahmen im Einzelnen als Verbesserungsmaßnahmen anzusehen sind, ist umstritten. Abgrenzungskriterium kann die Beantwortung der Frage sein, ob bei objektiver Betrachtung die Wohn- bzw. Nutzungsverhältnisse unter Wahrung des vereinbarten Vertragszwecks und -inhaltes besser, bequemer, leichter, sicherer oder gesünder werden. Eine Modernisierungsmaßnahme liegt nicht vor, wenn lediglich die Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes wieder erreicht werden soll (z.B. Einbau von Schallschutzfenstern in einer neuen Fluglärmzone). Für die Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, kommt es auf den ursprünglich vom Vermieter gestellten Zustand an. War die Wohnung also ursprünglich nur mit einer Ofenheizung ausgestattet, welche der Mieter selbst durch eine Gasetagenheizung ersetzte, so kann es sich dennoch um eine Modernisierung handeln, wenn der Vermieter jetzt eine Gaszentralheizung einbauen möchte. Sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 S. 1 BGB beabsichtigt, kann die Duldungspflicht des Mieters entfallen, sofern die Durchführung der Arbeiten zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte führen würde. Diese kann sich unter anderem aus den vorzunehmenden Arbeiten, den baulichen Folgen der Arbeiten, eventuellen mit Zustimmung oder Wissen des Vermieters vorangegangenen baulichen Aufwendungen des Mieters sowie der zu erwartenden Mieterhöhung ergeben. Die Härte muss sich aus den konkreten Umständen der geplanten Maßnahme ableiten. Der Mieter hat einen Ersatzanspruch für Aufwendungen, die er im Zusammenhang mit der Durchführung einer Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter hatte. In Betracht kommen Kosten für die Beaufsichtigung der Wohnung während der Arbeiten, Reinigungskosten, Schönheitsreparaturen soweit nicht vom Mieter zu tragen und zum Zeitpunkt der Arbeiten nicht ohnehin fällig. Der Mieter kann vom Vermieter auch verlangen, dass nach Ausführung der Arbeiten gemäß § 554 Abs. 1 und Abs. 2 BGB das Mietobjekt wieder in seinen ursprünglichen Zustand versetzt wird, soweit dies möglich ist und nicht etwa gerade Gegenstand der ausgeführten Maßnahmen war. Der Vermieter muss insoweit alle Arbeitsspuren beseitigen, dazu gehört auch die Reinigung der Wohnung oder erforderlichenfalls der Einrichtungsgegenstände des Mieters. Da der Mieter selbst zu einer Mitwirkung an den Maßnahmen nicht verpflichtet, muss der Vermieter auch z. B. Umräumarbeiten an den Möbeln vornehmen. Unabhängig von der Duldungsverpflichtung bleiben dem Mieter selbstverständlich während der Durchführung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme Gewährleistungsansprüche grundsätzlich erhalten. Für die Dauer der Ausführung der Maßnahmen kann deshalb infolge nicht unerheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung eine Herabsetzung des Mietzinses oder gar die völlige Befreiung von der Mietzahlungspflicht eintreten. Zu beachten ist für energetische Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Minderung zukünftig § 536 Abs. 1a BGB. Hiernach bleibt für die Dauer von 3 Monaten eine Minderung der Tauglichkeit (des Mietobjektes) außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 559b Nr. 1 BGB dient.

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Rechtsanwalt Alexander Marterer (Kanzlei Marterer)