Mietsicherheiten

Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, ob und ggf. in welcher Form der
Mieter eine Sicherheitsleistung erbringt. Bei Wohnraummietverhältnissen ist die gesetzliche Bestimmung des § 551 BGB zu beachten. Bei Vereinbarung einer Barkaution ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag in bar zu übergeben oder auf ein vom Vermieter benanntes Konto zu zahlen. Bei einer Sicherheitsleistung durch ein Kautionskonto des Mieters eröffnet der Mieter unter eigenem Namen ein Konto, z. B. ein Sparkonto, bei einem Kreditinstitut seiner Wahl und lässt es mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters als Mietkautionskonto versehen. Insoweit trifft der Mieter mit der Bank die Abrede, dass er künftig nur mit Zustimmung des Vermieters über das Bankguthaben verfügen kann. Wird die Zustimmung nicht freiwillig erteilt, so kann jede Partei den anderen Teil auf Erteilung der Zustimmung klageweise in Anspruch nehmen. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution den Betrag einer dreifachen Monatsmiete ohne Berücksichtigung einer etwaigen Betriebskostenvorauszahlung oder einer etwaigen Betriebskostenpauschale nicht übersteigen. Eine Barkaution ist gemäß § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen seitens des Mieters zu erbringen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Sind die ersten drei Mietmonate abgelaufen, besteht das Recht des Mieters zur Ratenzahlung nicht mehr, vielmehr kann der Vermieter den gesamten Kautionsbetrag beanspruchen. Dem Vermieter steht es jedoch frei, den Mietvertrag erst dann abzuschließen, wenn der Mieter die Barkaution bereits erbracht hat. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Barkaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt anlegt. Er hat dementsprechend ein Zurückbehaltungsrecht am laufenden Mietzins, bis der Wohnraumvermieter die entsprechende Anlage auf einem Treuhandkonto nachweist. § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB sieht vor, dass die Parteien bei einer Barkaution auch eine andere Anlageform als der Regelanlageform des Sparbuchs mit gesetzlicher Kündigungsfrist vereinbaren können. Vereinbaren die Parteien eine Barkaution mit anderer Form der Anlage, so hat auch diese getrennt vom Vermögen des Vermieters zu erfolgen. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt oder ist diese verbraucht, steht dem Vermieter wegen seiner zu sichernden Ansprüche ein Zahlungsanspruch bzw. ein Wiederauffüllungsanspruch auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. Maßgeblich für die zulässige Höhe der Mietsicherheit ist nur der zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Sicherheitsleistung gültige Mietzins, eine nachfolgende Erhöhung des Mietzinses bedingt – mangels anderslautender vertraglicher Vereinbarung – keinen Anspruch auf Erhöhung der Sicherheitsleistung. Hat der Mieter die erste Kautionsrate bei Fälligkeit nicht bezahlt, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung gemäß § 273 BGB zu. Da der Vermieter mit seinem Angebot auf Überlassung der Mietsache Zug um Zug gegen Zahlung der ersten Kautionsrate seine Verpflichtungen nach § 535 BGB erfüllt hat, behält er den Anspruch auf Mietzins. § 569 Abs. 2 a Satz 1 BGB begründet für den Kautionsverzug einen besonderen fristlosen Kündigungstatbestand. Danach liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB auch vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Der Mieter ist zur Leistung der Sicherheit auch bei Mängeln des Mietobjekts verpflichtet. Ihm steht insoweit weder ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB, noch nach § 273 BGB an der Sicherheitsleistung zu, da er über die §§ 537, 538 BGB hinreichend geschützt ist und Sinn und Zweck der Kaution als Mittel zur Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters entgegenstehen. Eine Aufrechnung des Mieters gegen den vermieterseitigen Kautionszahlungsanspruch ist ebenfalls ausgeschlossen. Gemäß § 551 Abs. 4 BGB sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unzulässig. Nimmt der Vermieter berechtigterweise während der Dauer des Mietverhältnisses die Kaution in Anspruch, kann der Vermieter Wiederauffüllung der Kaution verlangen. Eine Verpflichtung des Vermieters, sich während der Mietzeit aus der Kaution zu befriedigen, besteht hingegen nicht.

Gemäß § 562 Abs. 1 BGB steht dem Vermieter für seine aus dem Mietverhältnis resultierenden Forderung gegenüber dem Mieter ein gesetzliches Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten – der Pfändung unterliegenden – Sachen des Mieters zu. Das Vermieterpfandrecht steht dem Vermieter im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses und über § 578 Abs. 1 BGB im Rahmen eines Geschäftsraummietverhältnisses zu. Im Gegensatz zum rechtsgeschäftlich bestellten Pfandrecht bleibt der Pfandgegenstand im Besitz des Mieters. Beim Vermieterpfandrecht handelt es sich also um ein besitzloses Pfandrecht. Das Vermieterpfandrecht ist ein dingliches, nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern gegenüber jedermann wirkendes Recht, auf das über § 1227 BGB die Vorschriften über Eigentumsansprüche (§§ 985, 1004 BGB) entsprechende Anwendung finden.
Da das Vermieterpfandrecht als „sonstiges Recht“ i. S. d. § 823 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist, begründet die schuldhafte Verletzung des Pfandrechts Schadensersatzansprüche. Da sich das Vermieterpfandrecht nicht auf Sachen erstreckt, die gemäß § 811 ZPO nicht der Pfändung unterliegen, ist die praktische Bedeutung des Vermieterpfandrechts i.R. eines Wohnraummietverhältnisses eingeschränkt. Nach § 811 ZPO sind unpfändbar die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, soweit der Mieter ihrer zu einer seiner Berufstätigkeit oder seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf. Das Vermieterpfandrecht besteht für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Dies sind alle Geldforderungen, aber auch solche Forderungen, die in eine Geldforderung übergehen können und ihren Ursprung im Mietverhältnis haben. Das Vermieterpfandrecht gibt dem Vermieter ein Recht zur Verwertung der Sache durch Pfandverkauf und damit auf Herausgabe und Besitz.

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Rechtsanwalt Alexander Marterer (Kanzlei Marterer)