Mieterwechsel

Ein Mieterwechsel kann aufgrund vertraglicher Vereinbarung durch 3-seitigen Vertrag zwischen dem ursprünglichen Mieter, dem Nachfolgemieter und dem Vermieter bzw. durch Vereinbarung zwischen den Mietern mit Zustimmung des Vermieters, der sog. Vertragsübernahme, erfolgen. Verstirbt der alleinige Mieter, tritt gemäß § 563 Abs. 1 und 2 BGB in das Mietverhältnis ein

• der Ehegatte,
• der Lebenspartner,
• Kinder des Mieters, wenn nicht eine Ehegatte eintritt,
• Kinder des Mieters, neben einem Lebenspartner,
• andere Familienangehörige, ggf. neben den Kindern, wenn nicht ein Ehegatte oder ein Lebenspartner eintritt und
• Personen die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

Voraussetzung des Eintritts des Ehegatten, des Lebenspartners oder anderer Familienangehöriger in das Mietverhältnis bei Tod des alleinigen Mieters ist die ehemalige Führung eines gemeinsamen Hausstands mit dem Mieter, in das Mietverhältnis eintretende Kinder müssen in einem gemeinsamen Haushalt mit dem ehemaligen Mieter gelebt haben. Zu den „anderen Familienangehörigen“ gehören alle mit dem Mieter verwandten und verschwägerten Personen und auch Pflegekinder. Bei „Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen“ handelt es sich um Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft. Eine eheähnliche Gemeinschaft setzt eine Lebensgemeinschaft voraus, die auf Dauer angelegt ist und daneben keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner für einander begründen, also über die Beziehung einer reinen Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen. Unter einem „gemeinsamen Haushalt“ ist eine gemeinsame Wirtschafts- und Lebensgemeinschaft zu verstehen. Eine längere Ortsabwesenheit aus beruflichen, gesundheitlichen oder sonstigen Gründen lässt das Vorliegen eines „gemeinsamen Haushalts“ nicht entfallen, solange die Eheleute Lebenspartner etc. die Mieträume noch als gemeinsame Wohnung ansehen. Der Mieterwechsel gemäß § 563 BGB erfolgt kraft Gesetzes, so dass eine Mitwirkung des Vermieters oder eine Mitteilung an den Vermieter nicht erforderlich ist. Ebenso ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter oder der eintretende Mieter vom Tod des vorherigen alleinigen Mieters Kenntnis haben. Das bisherige Mietverhältnis wird, ohne dass ein neues gesetzliches Mietverhältnis begründet wird, mit dem neuen Mieter unverändert fortgesetzt. Gemäß § 563 Abs. 3 BGB hat der Eintretende die Möglichkeit, den Eintritt in das Mietverhältnis durch einseitige empfangsbedürftige formlose Willenserklärung gegenüber dem Vermieter abzulehnen. Gemäß § 563 Abs. 4 BGB hat der Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist des § 573 d Abs. 2 BGB, sofern in der Person des Eingetretenen oder bei Eintritt mehrerer Mieter in der Person von einem ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist z. B. der Fall, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Eintretende einen anstößigen Lebenswandel führt, den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigt. Gemäß § 1922 Abs. 1 BGB und § 564 S. 1 BGB wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, sofern beim Tod des Mieters keine Personen i.S.d. § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten oder es nicht von überlebenden Mitmietern gemäß § 563 a BGB fortgesetzt wird. Dem Vermieter und dem Erben steht in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu. Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse des Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren anstelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten einen von diesem eingegangenes Mietverhältnisses ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. Eine Mithaftung des ausscheidenden Ehegatten für die Miete ist in § 1568 a BGB nicht vorgesehen.

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Rechtsanwalt Alexander Marterer (Kanzlei Marterer)