Wohnraummietrecht

Das Wohnraummietrecht ist in erster Linie soziales Mietrecht. Im Vordergrund stehen Preis- und Bestandsschutz, der durch die Vorschriften über den Kündigungsschutz für Wohnräume und die eingeschränkten Möglichkeiten einer Mieterhöhung verwirklicht wird.

Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen sind in der Praxis häufig die Pflicht zur Instandhaltung der Mietwohnung, Mietmängel, Nebenkostenabrechnungen, Streitigkeiten bei Mieterhöhungen, der Zahlungsverzug oder Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietvertrages.

Der Mietvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag über die Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache gegen Zahlung eines Entgelts. Die Eigentumsverhältnisse sind dabei gleichgültig, sodass der Vermieter nicht Eigentümer sein muss. Der Eigentümer kann sogar seine eigene Sache mieten, z. B. kann eine Immobilie an einen oder einzelne von mehreren Miteigentümern vermietet werden, sodass ein Mietverhältnis zwischen diesem bzw. diesen und der Eigentümergemeinschaft begründet wird. § 535 BGB regelt die Grundpflichten der Vertragsparteien, nämlich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters und die Pflicht des Mieters zur Entrichtung des Mietzinses. Entgelt ist jede Gegenleistung. Normalerweise sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen vereinbart, aber auch beliebige andere Leistungen wie Dienstleistungen, Werkleistungen, Warenlieferungen oder Gebrauchsgewährung ist als Gegenleistung möglich.

Das Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrags, nicht erst mit der Überlassung des Mietgegenstands an den Mieter. Es endet mit dem Ablauf der Zeit für die es eingegangen ist oder, im Falle der Kündigung, mit Ablauf der Kündigungsfrist. Wird die auf Abschluss des Mietvertrags gerichtete Erklärung wirksam angefochten, so wird das Mietverhältnis rückwirkend vernichtet. Die Folge ist, dass die jeweiligen Leistungen der Parteien nach Bereicherungsgrundsätzen rückabgewickelt werden. Der Vermieter hat dann Anspruch auf Ersatz des Wertes und seiner Leistung, d. h. den Mietwert. Dies ist die ortsübliche Miete einschließlich der ortsüblichen Nebenkosten. Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Mieten sowie der Kaution.

Wohnraummiete liegt vor, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke des privaten Aufenthalts des Mieters selbst und/oder seiner nächsten Angehörigen aufgrund schuldrechtlichen Vertrags unbefristet oder auf Zeit überlassen werden. Ob es sich tatsächlich um Wohnraummiete handelt, entscheidet der von den Parteien vereinbarte, tatsächlich gewollte Vertragszweck und nicht etwa die Vertragsbezeichnung als Wohnraummietvertrag bzw. Gewerberaummietvertrag und/oder die Verwendung eines Wohn- bzw. Gewerberaummietvertragsformulars. Mietverträge, die zum Zwecke der Weitervermietung oder Überlassung von Wohnimmobilien geschlossen werden, sind somit keine Wohnraummietverhält-nisse. Dies hat zur Folge, dass die wohnraummietrechtlichen Bestimmungen des BGB im Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Zwischenmieter nicht zur Anwendung kommen.

Geschäftsraummiete liegt vor, wenn Grundstücke oder Gebäude bzw. Räume aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrags gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken unbefristet oder auf Zeit überlassen werden. Die Geschäftsraummiete erfasst daher alle Vertragsverhältnisse, die keine Wohnraummietverhältnisse sind. Entscheidend für die Vertragsqualifizierung als Geschäftsraummietverhältnis ist die von den Parteien übereinstimmend getroffene tatsächliche Zweckbestimmung. Eine fehlerhafte oder zur Umgehung von Schutzvorschriften gewählte Bezeichnung des Mietvertrags ist unbeachtlich. Wie die Räume tatsächlich genutzt werden, ist unbeachtlich.

Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn Räume in einem einheitlichen Vertrag sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken – also anderen als Wohnzwecken – überlassen werden. Liegt ein solches Mischmietverhältnis vor, so kann auf dieses Vertragsverhältnis entweder nur das Wohnungsmietrecht oder nur das Recht über die Geschäftsraummiete angewendet werden. Welches Recht anzuwenden ist, ist danach zu beurteilen, welcher Nutzungszweck den Schwerpunkt nach dem von den Parteien gewollten Vertragszwecks bildet.

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Rechtsanwalt Alexander Marterer (Kanzlei Marterer)