Kategorie: Familienrecht

Immobilienverkauf: Der Mieter bleibt, auch wenn der Eigentümer wechselt

In Zeiten niedriger Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen, da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen.

Bestehende Mietverhältnisse werden häufig nur unzureichend thematisiert. Ganz egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der Käufer sie selbst bewohnen will, ist die Regelung des § 566 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in jedes bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird dann mit dem Käufer als neuem Eigentümer fortgesetzt.

Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverhältnis nicht erwähnt, kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen führen. Der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen muss daher immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags muss deshalb geklärt werden, ob der Käufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Der Notar wird dann sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Punkte hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bedürfen.

Wenn der Käufer das bestehende Mietverhältnis fortsetzen will, müssen dazu genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Zum Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten, über deren Vermeidung der Notar ebenfalls berät, ohne dass hierfür zusätzliche Kosten anfallen.

Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu übergeben ist, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Damit muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem höheren Preis verkaufen zu können, gibt dem bisherigen Eigentümer grundsätzlich noch keinen Kündigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem Verkäufer steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Käufer kann deshalb wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam kündigen. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch den Notar im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend informieren zu lassen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen besteht zudem eine weitere Besonderheit. War eine Wohnung bereits vor Wohnungseigentumsbegründung vermietet, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Für Käufer und Verkäufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk auch auf bestehende Mietverhältnisse zu haben und sich beim Abschluss des Kaufvertrags beraten zu lassen.

Nebenkostenabrechnung: Die Belegeinsicht

Bei der Nebenkostenabrechnung kommt es oft zu Unstimmigkeiten über die zugrunde liegenden Belege. Der folgende Beitrag zeigt, was für Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit der Belegeinsicht gilt.

1. Grundsätze zur Belegeinsicht

Für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung müssen Belege nicht notwendig beigefügt werden. Verweigert jedoch der Vermieter die Belegeinsicht, kann der Mieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Tatsachen mit Nichtwissen bestreiten und eine Nachforderung zurückbehalten, bis er Belegeinsicht erhält. Nimmt er umgekehrt die ihm angebotene Belegeinsicht nicht wahr, kann er die Abrechnung oder einzelne Positionen nicht mehr pauschal bestreiten.

2. Praktische Vornahme der Belegeinsicht

Der Mieter hat grundsätzlich nur das Recht, die Originalbelege einzusehen. Ort der Belegeinsicht ist daher der Sitz des Vermieters bzw. seiner Hausverwaltung. Daneben gibt es folgende Ausnahmen:

• Besteht eine große Entfernung zwischen dem Aufbewahrungsort der Belege und dem Mietobjekt, muss der Mieter sich nicht darauf verweisen lassen, sich „auf die Reise zu den Belegen“ zu begeben. Er kann verlangen, dass die Originalbelege zum Ort der Mieträume gebracht werden und ihm dort Einsicht in Räumen des Vermieters verschafft wird (LG Freiburg NZM 12, 23).

• Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WuM 06, 200) kann der Mieter Fotokopien der Belege gegen Erstattung der Kosten verlangen, wenn er nicht am Ort des Sitzes des Vermieters/Hausverwaltung wohnt und es ihm deshalb oder aus anderen Gründen unzumutbar ist, die Originalbelege einzusehen. Dies kann z.B. in einem hohen Alter des Mieters liegen, d.h. die Einsicht in die Belege kann aus gesundheitlichen Gründen für den betagten Mieter nicht möglich sein.

• Dem Mieter kann es grundsätzlich nicht verwehrt werden, zur Belegeinsicht einen Berater mitzubringen (LG Berlin WuM 06, 617). Er kann auch die Belege an Ort und Stelle fotografieren (AG München NJW 10, 78). Der Vermieter muss die Benutzung seines Kopiergeräts nämlich nicht gestatten (AG Charlottenburg GE 10, 1205).

• Hat sich der Mieter fachkundiger Hilfe nicht bedient oder dies unterlassen, obwohl er die Möglichkeit dazu gehabt hätte, kann er sich später nicht darauf berufen, sich in den Belegen nicht zurecht gefunden zu haben (LG Berlin WuM 06, 617). Gerade für ältere Mieter wird die Unterstützung bei der Belegeinsicht sinnvoll sein.

• Auf eine ausschließliche Belegeinsicht durch einen beauftragten Rechtsanwalt oder einen Mieterverein muss sich der Mieter allerdings auch nicht verweisen lassen (BGH NZM 10, 576).

• Dem Mieter muss eine zumutbare Einsichtnahme in die Unterlagen angeboten werden (BGH WuM 06, 616). Wird ihm nicht ausreichend Zeit gegeben, gilt die Belegeinsicht als verweigert (AG München NZM 06, 929).

• Eine pauschale Anforderung von Belegen, falls der Mieter Anspruch auf Übersendung hat, ist zu unbestimmt, der Mieter muss die Belege bezeichnen (LG Berlin GE 03, 1492).

• Erhält der Mieter Kopien der Belege zugesandt, so hat er die Kosten für die Kopien zu erstatten. Diese sind mit 0,25 EUR pro Kopie anzusetzen (AG Brandenburg GE 03, 55). Der Vermieter kann die Übersendung von Vorschusszahlung in Höhe der Kopierkosten abhängig machen (LG Leipzig NZM 05, 944).

Senioren als Wohnraummieter haben Möglichkeiten, über die andere nicht verfügen. Ein Beispiel dafür ist der Kündigungsschutz.

Widerspruch gegen die Kündigung (§§ 574, 574b BGB)

Insbesondere für ältere Mieter ist es wichtig, dass sie gegen eine Kündigung Widerspruch erheben können. Die hierfür anwendbare Sozialklausel greift jedoch nur bei einer ordentlichen Kündigung. Bei einem Widerspruch sind die folgenden Punkte zu beachten:

• Der Mieter muss der Kündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen (Widerspruchsfrist).
• Er kann den Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären, wenn er nicht durch den Vermieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen worden ist.
• Die Erklärung des Widerspruchs bedarf der Schriftform.
• Der Widerspruch muss nicht begründet werden. Dem Inhalt nach genügt der erkennbare Wille des Mieters, der Kündigung widersprechen zu wollen.
• Die gesetzliche Bestimmung, wonach der Mieter über die Gründe des Widerspruchs auf Verlangen des Vermieters Auskunft erteilen soll, stellt lediglich eine Obliegenheit ohne nachteilige Rechtsfolgen dar.

Wirkung des Widerspruchs

Aufgrund des Widerspruchs kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dafür müssen sich die Parteien über die Fortsetzung einigen oder sie muss durch Urteil bestimmt werden. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung kann bestehen, wenn Härtegründe vorliegen. Es findet eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters statt. Die üblicherweise mit einem Wohnungswechsel verbundenen Beeinträchtigungen reichen nicht aus. Mögliche Widerspruchsgründe speziell für Senioren sind:

• Hohes Alter des Mieters,
• Lange Dauer des Mietverhältnisses,
• Krankheit und Gebrechlichkeit,
• erhebliche nicht abgewohnte wirtschaftliche Aufwendungen auf die Mieträume,
• angemessener Ersatzwohnraum kann zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden,
• kurzfristiger nicht zumutbarer Zwischenumzug.

Der geschiedene Ehemann kann die Herabsetzung des Unterhalts für die geschiedene Ehefrau verlangen, wenn er wieder geheiratet hat und nunmehr auch seiner neuen Ehefrau unterhaltspflichtig ist. In welchem Umfang er gegenüber der neuen Ehefrau unterhaltspflichtig ist, bestimmt sich dann allerdings nicht nach der frei wählbaren Rollenverteilung innerhalb der neuen Ehe, sondern nach den strengeren Maßstäben, wie sie auch für geschiedene Ehegatten gelten.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Ehepaars, das 2003 geschieden wurde. Der Mann musste seit der Scheidung Unterhaltszahlungen an die Frau erbringen. Er ist mittlerweile wieder verheiratet und hat zwei Kinder. Seine zweite Frau ist nicht berufstätig. Bei der gerichtlichen Neuberechnung des Unterhalts wurden zwar die Unterhaltspflichten gegenüber den beiden Kindern berücksichtigt, nicht aber die Unterhaltspflicht gegenüber der jetzigen Ehefrau. Hiergegen richtet sich die Klage des Mannes.

Der BGH hat in seiner Entscheidung noch einmal auf seine neue Rechtsprechung hingewiesen:

• Nach früherer Praxis wurde das Einkommen des Unterhaltspflichtigen zum Stichtag der Ehescheidung zunächst zwischen ihm und dem geschiedenen Ehegatten aufgeteilt (sog. Stichtagsprinzip). Nur das verbleibende Einkommen stand ihm für sich und seine neue Familie zur Verfügung.

• Nach der geänderten Rechtsprechung ist das Einkommen nunmehr gleichmäßig aufzuteilen. Auch der erste Ehegatte müsse auf den Standard begrenzt sein, der dem Unterhaltspflichtigen aktuell zur Verfügung stehe. Sinke dessen Lebensstandard durch hinzugetretene Unterhaltspflichten oder andere unverschuldete Einkommensrückgänge, treffe dies auch den Unterhaltsberechtigten.

Im Rahmen der Unterhaltsberechnung hat der BGH hingegen nicht akzeptiert, dass die neue Ehefrau – anders als die geschiedene Frau – nicht erwerbstätig ist. Vielmehr seien für die geschiedene wie für die neue Ehefrau die gleichen Maßstäbe anzuwenden. Zwar sei die Rollenverteilung in der neuen Ehe gesetzlich zulässig und könne nicht als rechtsmissbräuchlich bewertet werden. Die Rollenverteilung betreffe indessen nur das Innenverhältnis zwischen den neuen Ehegatten. Dass diese im Verhältnis zum geschiedenen Ehegatten nicht ausschlaggebend sein dürfe, ergebe sich bereits aus der vom Gesetzgeber im anderen Zusammenhang getroffenen Entscheidung, wonach für den geschiedenen und den neuen Ehegatten im Hinblick auf die Erwerbsverpflichtung die gleichen Maßstäbe gelten sollten. Daher sei der Unterhalt der neuen Ehefrau zum Zwecke der Gleichbehandlung so zu ermitteln, als wäre die neue Ehe ebenfalls geschieden (BGH, XII ZR 65/09).

Rückständige Unterhaltsforderungen unterliegen der Verwirkung. Sie müssen deshalb binnen Jahresfrist geltend gemacht werden. Anderenfalls droht die Verwirkung; d.h. der rückständige Unterhalt kann nicht mehr geltend gemacht (eingeklagt oder auch vollstreckt) werden.

Hierauf hat das Thüringer Oberlandesgericht (OLG) hingewiesen. Anlass der Entscheidung war die Klage eines Vaters, der sich gegen die Vollstreckung eines im März 2003 ergangenen Unterhaltsurteils zur Wehr gesetzt hat. Dies tat er zu Recht, denn die beiden minderjährigen Töchter hatten nach dem Urteil mehr als fünf Jahre verstreichen lassen und den Vater erst im Oktober 2007 wieder zur Zahlung aufgefordert. Damit war der rückständige Unterhalt zum großen Teil verwirkt. Nur die ab Oktober 2006 aufgelaufenen Rückstände muss der Vater noch bezahlen; die älteren Rückstände können die Töchter nicht mehr verlangen.

Zur Begründung wiesen die Richter darauf hin, dass Ansprüche auf rückständigen Unterhalt für den Zeitraum vor dem 1.10.2006 wegen langjähriger Nichtgeltendmachung verwirkt seien. Für Unterhaltsrückstände gelte nichts anderes als für andere in der Vergangenheit fällige Ansprüche. Sie unterlägen der Verwirkung, wenn sich ihre Geltendmachung unter dem Gesichtspunkt illoyal verspäteter Rechtsausübung als unzulässig darstelle. Dass die Verjährung der Unterhaltsansprüche eines minderjährigen Kindes bis zu dessen Volljährigkeit gehemmt sei, ändere hieran nichts, wenn aus besonderen Gründen sowohl das „Zeit- als auch das Umstandsmoment“ der Verwirkung erfüllt sei. Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei das Zeitmoment bereits nach etwas mehr als einem Jahr erfüllt; anderenfalls könnten Unterhaltsrückstände zu einer erdrückenden Schuldenlast anwachsen. Das Umstandsmoment frage danach, ob sich der Schuldner mit Rücksicht auf das Verhalten des Gläubigers darauf einrichten durfte und auch darauf eingerichtet habe, dass das Recht auch künftig nicht mehr geltend gemacht werde. Von einem dringend auf den Unterhalt angewiesenen Gläubiger müsse erwartet werden, dass er sich zeitnah um dessen Durchsetzung kümmere. Werde hiervon abgesehen, erwecke dies regelmäßig den Eindruck, der Unterhaltsgläubiger sei in dem fraglichen Zeitraum nicht bedürftig (OLG Thüringen, 2 WF 85/09).

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sah vor, dass er die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Weiterhin war vereinbart, dass die Renovierung nach Erforderlichkeit, spätestens aber zum Ende des Mietverhältnisses vorgenommen werden müsse. Dabei müssten die Schönheitsreparaturen insbesondere umfassen: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände. Weil der Mieter die Renovierungen nicht durchgeführt hatte, klagte der Vermieter auf Schadenersatz.

Seine Klage blieb jedoch in allen Instanzen erfolglos. Der BGH nutze die Entscheidung, seine Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbgestaltungsklauseln zu verfeinern. Schon früher hatte er entschieden, dass eine Vertragsklausel unwirksam sei, die Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben“ vorsehe, sofern sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sei, sondern auch für Schönheitsreparaturen im Laufe des Mietverhältnisses gelte. Durch die Vorgabe der Farben werde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe. Im vorliegenden Fall ging die Formulierung „Weißen der Decken“ zulasten des Vermieters. Die Richter stellten klar, dass es nicht fernliegend sei, unter dem Begriff „Weißen“ nicht nur ein Synonym zu „streichen“, sondern einen Anstrich in der Farbe Weiß zu verstehen. Könne der Mieter die Klausel auch in dieser Weise verstehen, liege ebenfalls eine Einschränkung seines persönlichen Lebensbereichs vor. Die Klausel sei daher unwirksam, der Vermieter könne folglich auch keinen Schadenersatz für die unterbliebene Renovierung verlangen (BGH, VIII ZR 224/07; VIII ZR 344/08).

Nach der Trennung steht einem bedürftigen Ehepartner grundsätzlich Trennungsunterhalt zu. Dies kann sich aber ändern, wenn sich der Bedürftige dauerhaft einem neuen Partner zuwendet. „Grob unbillig“ nennt das Gesetz die Verpflichtung zur Fortzahlung von Unterhalt, wenn der Bedürftige in einer neuen, verfestigten Gemeinschaft lebt. Der Unterhaltsanspruch entfällt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hin. Die Rechtsprechung geht meist davon aus, dass eine neue Lebensgemeinschaft nicht vor Ablauf von zwei Jahren als „verfestigt“ gilt. Das OLG hat jetzt jedoch entschieden, dass dies auch schon früher der Fall sein kann. Er hat dem Antrag eines Ehemanns stattgegeben, keinen Unterhalt mehr zahlen zu müssen. Die Ehefrau war in den Haushalt ihres neuen Partners eingezogen, mit dem sie bereits seit einem Jahr liiert war. Die beiden waren zuvor auch nach außen bereits als Paar aufgetreten, hatten gemeinsame Urlaube verbracht und gemeinsam an Familienfeiern teilgenommen. Der kleine Sohn nannte den neuen Partner „Papa“.

In solch einer Konstellation könne auch bereits nach einem Jahr von einer verfestigten Lebensgemeinschaft ausgegangen werden, so die Richter. Der bedürftige Ehepartner habe sich endgültig aus der ehelichen Solidarität gelöst. Damit habe er zu erkennen gegeben, dass er diese nicht mehr benötigt. Vor diesem Hintergrund sei es dem ehemaligen Partner nicht zumutbar, weiteren Unterhalt zu leisten. Auf einen entsprechenden Hinweisbeschluss des OLG hat die Ehefrau ihre Beschwerde gegen die Entscheidung erster Instanz zurückgenommen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.11.2016, 4 UF 78/16).

Rückständige Unterhaltsforderungen müssen binnen Jahresfrist geltend gemacht werden. Anderenfalls droht die Verwirkung. Der rückständige Unterhalt kann dann also nicht mehr geltend gemacht (eingeklagt oder auch vollstreckt) werden.

Hierauf wies das Thüringer Oberlandesgericht (OLG) im Fall einer 23 Jahre alten (noch zur Schule gehenden) Tochter hin. Diese hatte Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus einem bereits 2001 gegen ihren Vater ergangenen Unterhaltstitel erst acht Jahre später, nämlich Ende 2009 ergriffen. Aufgelaufen waren rückständige Unterhaltsforderungen für die Jahre 2000 bis 2008 in Gesamthöhe von rund 15.000 EUR. Der Vater hat sich gegen die späte Vollstreckung erfolgreich zur Wehr gesetzt.

Die Richter verwiesen darauf, dass die Ansprüche der Tochter verwirkt seien. Für Unterhaltsrückstände gelte nichts anderes als für andere in der Vergangenheit fälligen Ansprüche. Sie unterlägen daher der Verwirkung, wenn sich ihre Geltendmachung unter Berücksichtigung von Zeit- und Umstandsmoment der (vorherigen) Nichtgeltendmachung als unzulässige Rechtsausübung darstelle. Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei das Zeitmoment bereits nach etwas mehr als einem Jahr erfüllt. Anderenfalls könnten Unterhaltsrückstände zu einer erdrückenden Schuldenlast anwachsen. Das Umstandsmoment frage danach, ob sich der Schuldner mit Rücksicht auf das Verhalten des Gläubigers darauf einrichten durfte und auch darauf eingerichtet habe, dass das Recht auch künftig nicht mehr geltend gemacht werde. Von einem Unterhaltsgläubiger müsse eher als von einem Gläubiger anderer Forderungen erwartet werden, dass er sich zeitnah um die Durchsetzung seines Anspruchs kümmere. Unterhalt solle nämlich der Befriedigung des aktuellen Lebensbedarfs dienen. Die Vollstreckung jahrelang aufgelaufener – also nicht der Deckung des laufenden Bedarfs dienender – Rückstände sei rechtsmissbräuchlich (OLG Thüringen, 2 UF 385/11).

Zulässige Fragen bei der Selbstauskunft

Aus verständlichen Gründen versuchen sich Vermieter durch vorvertragliche Informationen über den Mieter vor Mietausfällen und kostspieligen Räumungsprozessen zu schützen. Die Einholung einer Selbstauskunft kann dabei ein brauchbares Mittel sein. Nach dem Bundesdatenschutzgesetz ist die Erhebung personenbezogener Daten im Rahmen eines Vertragsverhältnisses aber nur zulässig, soweit dies der Zweckbestimmung des Vertragsverhältnisses dient und zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist. Die folgende Übersicht zeigt, welche Fragen zulässig sind:

Fragen zu Arbeitgeber und Einkommen

Nachdem der Eingang der Mietzahlungen für den Vermieter von erheblicher Bedeutung ist, überwiegen die Interessen des Vermieters hinsichtlich der Frage an den Mieter nach

• Arbeitgeber und

• Einkommen und

• Pfändung des Arbeitseinkommens.

Man mag zwar davon ausgehen, dass die Frage nach dem Arbeitgeber von der Frage des Einkommens des Mieters zu trennen ist, doch tritt der Arbeitgeber des Mieters regelmäßig schon zutage, wenn Nachweise über das Einkommen zulässigerweise verlangt werden.

• Selbstständige: Bei Selbstständigen erscheint es zulässig, als Nachweis über Einkommen bzw. Vermögensverhältnisse eine Bankauskunft zu verlangen.

• Schufa-Auskunft: Die Schufa-Auskunft ist problematisch, da Auskünfte über Kreditverpflichtungen des Mieters enthalten sein können, die für das Mietverhältnis nicht von Bedeutung sind.

• Erwerbslose: Ist der Mieter ohne Einkommen und wird die Mietzahlung durch das Sozialamt übernommen, ist die Angabe in einem Selbstauskunftsformular, dass der Mieter in einem gesicherten Arbeitsverhältnis ist, trotzdem relevant. Die Zahlung durch das Sozialamt bietet nicht dieselbe Sicherheit wie die Zahlung durch den Mieter selbst. Dasselbe gilt, wenn die Zahlung durch Freunde oder Familienangehörige des Mieters erbracht wird, da der Vermieter gegen diese Personen nicht vollstrecken kann.

• Insolvenz: Nach einer Entscheidung des Landgerichts Bonn (WuM 06, 24) ist der Mieter sogar verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrags den Vermieter ungefragt darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist sowie darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist. Auch die Angabe von Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen in Selbstauskunftsformularen soll erforderlich sein.

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Verlangt der künftige Vermieter im Rahmen der Selbstauskunft die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, so gilt, dass der Mieter gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer derartigen Bescheinigung hat.

Fragen zu Familienstand, Gewerbetätigkeit und Haustieren

• Familienstand: Die Frage nach dem Familienstand mag für den Vermieter von Bedeutung sein, wenn er an ein Ehepaar vermieten will. Nach der hier vertretenen Auffassung dürfte die Frage nicht zulässig sein, da hier das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre überwiegen dürfte. Hinzu kommt, dass, soweit nicht Überbelegung eintritt, der Zuzug eines Ehepartners oder Lebenspartners regelmäßig von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt ist. Unzulässig dürfte auch die Frage nach einer bestehenden Schwangerschaft oder nach Kinderwunsch sein.

• Zuzug anderer Personen: Allgemein wird immer wieder die Frage nach zuziehenden Personen gestellt, besonders bei kleinen Wohnungen. Ihr Sinn ist, dass der Vermieter gegebenenfalls erkennen kann, ob Überbelegung eintreten könnte, oder ob in der Person der zuziehenden Personen Gründe bestehen, die ihre Zurückweisung rechtfertigen könnten. Dies wäre z.B. der Fall, wenn diese Personen den Hausfrieden stören. Der Mieter muss sich das Verhalten aufgenommener Personen jedenfalls zurechnen lassen, wenn eine fristlose Kündigung in Betracht kommt.

• Gewerbeausübung: Zulässig dürfte die Frage sein, ob der Mieter in den Räumen ein Gewerbe ausüben will, sowie nach beabsichtigter Haustierhaltung.

• Haustierhaltung: Werden falsche Angaben über die Tierhaltung gemacht, dürfte die Kündigung allerdings nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen (z.B. Haltung eines gefährlichen Kampfhunds, ordentliche Kündigung nach Abmahnung), in anderen Fällen die Unterlassungsklage nach § 541 BGB.

Fragen zu Ausweis und Staatsangehörigkeit

Umstritten ist die Zulässigkeit der Frage nach Personalausweis- oder Passnummer sowie nach Staatsangehörigkeit. Hinweis: Jedem Vermieter ist unabhängig davon zu raten, sich zur Identifikation der Person des Mieters ein Ausweispapier vorlegen zu lassen.

Frage nach Referenzen

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dürfte die Frage nach dem bisherigen Vermieter oder anderen Referenzen zulässig sein, da hier Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des Mieters sowie über sonstige Unzuträglichkeiten erlangt werden können. Der bisherige Vermieter ist die richtige Person, um über Fragen wie das Zahlungsverhalten, die Einhaltung der Hausordnung etc. Auskunft zu geben.

Fragen zur Geschäftsfähigkeit

Im Zweifel unter Berücksichtigung des Rechts des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung nach dem Grundgesetz hat das Bundesverfassungsgericht (NJW 91, 2411) entschieden, dass ein wegen Geistesschwäche entmündigter Mieter dies bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbaren muss.

Rechtsfolgen der Falschauskunft

Werden Fragen, die zulässigerweise gestellt werden, falsch beantwortet, kommt vor Bezug der Mieträume eine Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung in Betracht, nach Bezug die fristlose oder ordentliche Kündigung. Dabei ist zu berücksichtigen, ob die Falschauskunft tatsächliche negative Auswirkungen für den Vermieter bzw. das Mietverhältnis hat. Erbringt z.B. der Mieter trotz einer Falschauskunft über seinen Arbeitsplatz die Miete in der Folge aus gesichertem Einkommen, dürfte eine Kündigung nicht in Betracht kommen.