Monat: Mai 2017

Senioren als Wohnraummieter haben Möglichkeiten, über die andere nicht verfügen. Ein Beispiel dafür ist der Kündigungsschutz.

Widerspruch gegen die Kündigung (§§ 574, 574b BGB)

Insbesondere für ältere Mieter ist es wichtig, dass sie gegen eine Kündigung Widerspruch erheben können. Die hierfür anwendbare Sozialklausel greift jedoch nur bei einer ordentlichen Kündigung. Bei einem Widerspruch sind die folgenden Punkte zu beachten:

• Der Mieter muss der Kündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen (Widerspruchsfrist).
• Er kann den Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären, wenn er nicht durch den Vermieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen worden ist.
• Die Erklärung des Widerspruchs bedarf der Schriftform.
• Der Widerspruch muss nicht begründet werden. Dem Inhalt nach genügt der erkennbare Wille des Mieters, der Kündigung widersprechen zu wollen.
• Die gesetzliche Bestimmung, wonach der Mieter über die Gründe des Widerspruchs auf Verlangen des Vermieters Auskunft erteilen soll, stellt lediglich eine Obliegenheit ohne nachteilige Rechtsfolgen dar.

Wirkung des Widerspruchs

Aufgrund des Widerspruchs kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dafür müssen sich die Parteien über die Fortsetzung einigen oder sie muss durch Urteil bestimmt werden. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung kann bestehen, wenn Härtegründe vorliegen. Es findet eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters statt. Die üblicherweise mit einem Wohnungswechsel verbundenen Beeinträchtigungen reichen nicht aus. Mögliche Widerspruchsgründe speziell für Senioren sind:

• Hohes Alter des Mieters,
• Lange Dauer des Mietverhältnisses,
• Krankheit und Gebrechlichkeit,
• erhebliche nicht abgewohnte wirtschaftliche Aufwendungen auf die Mieträume,
• angemessener Ersatzwohnraum kann zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden,
• kurzfristiger nicht zumutbarer Zwischenumzug.

Der geschiedene Ehemann kann die Herabsetzung des Unterhalts für die geschiedene Ehefrau verlangen, wenn er wieder geheiratet hat und nunmehr auch seiner neuen Ehefrau unterhaltspflichtig ist. In welchem Umfang er gegenüber der neuen Ehefrau unterhaltspflichtig ist, bestimmt sich dann allerdings nicht nach der frei wählbaren Rollenverteilung innerhalb der neuen Ehe, sondern nach den strengeren Maßstäben, wie sie auch für geschiedene Ehegatten gelten.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Ehepaars, das 2003 geschieden wurde. Der Mann musste seit der Scheidung Unterhaltszahlungen an die Frau erbringen. Er ist mittlerweile wieder verheiratet und hat zwei Kinder. Seine zweite Frau ist nicht berufstätig. Bei der gerichtlichen Neuberechnung des Unterhalts wurden zwar die Unterhaltspflichten gegenüber den beiden Kindern berücksichtigt, nicht aber die Unterhaltspflicht gegenüber der jetzigen Ehefrau. Hiergegen richtet sich die Klage des Mannes.

Der BGH hat in seiner Entscheidung noch einmal auf seine neue Rechtsprechung hingewiesen:

• Nach früherer Praxis wurde das Einkommen des Unterhaltspflichtigen zum Stichtag der Ehescheidung zunächst zwischen ihm und dem geschiedenen Ehegatten aufgeteilt (sog. Stichtagsprinzip). Nur das verbleibende Einkommen stand ihm für sich und seine neue Familie zur Verfügung.

• Nach der geänderten Rechtsprechung ist das Einkommen nunmehr gleichmäßig aufzuteilen. Auch der erste Ehegatte müsse auf den Standard begrenzt sein, der dem Unterhaltspflichtigen aktuell zur Verfügung stehe. Sinke dessen Lebensstandard durch hinzugetretene Unterhaltspflichten oder andere unverschuldete Einkommensrückgänge, treffe dies auch den Unterhaltsberechtigten.

Im Rahmen der Unterhaltsberechnung hat der BGH hingegen nicht akzeptiert, dass die neue Ehefrau – anders als die geschiedene Frau – nicht erwerbstätig ist. Vielmehr seien für die geschiedene wie für die neue Ehefrau die gleichen Maßstäbe anzuwenden. Zwar sei die Rollenverteilung in der neuen Ehe gesetzlich zulässig und könne nicht als rechtsmissbräuchlich bewertet werden. Die Rollenverteilung betreffe indessen nur das Innenverhältnis zwischen den neuen Ehegatten. Dass diese im Verhältnis zum geschiedenen Ehegatten nicht ausschlaggebend sein dürfe, ergebe sich bereits aus der vom Gesetzgeber im anderen Zusammenhang getroffenen Entscheidung, wonach für den geschiedenen und den neuen Ehegatten im Hinblick auf die Erwerbsverpflichtung die gleichen Maßstäbe gelten sollten. Daher sei der Unterhalt der neuen Ehefrau zum Zwecke der Gleichbehandlung so zu ermitteln, als wäre die neue Ehe ebenfalls geschieden (BGH, XII ZR 65/09).

Rückständige Unterhaltsforderungen unterliegen der Verwirkung. Sie müssen deshalb binnen Jahresfrist geltend gemacht werden. Anderenfalls droht die Verwirkung; d.h. der rückständige Unterhalt kann nicht mehr geltend gemacht (eingeklagt oder auch vollstreckt) werden.

Hierauf hat das Thüringer Oberlandesgericht (OLG) hingewiesen. Anlass der Entscheidung war die Klage eines Vaters, der sich gegen die Vollstreckung eines im März 2003 ergangenen Unterhaltsurteils zur Wehr gesetzt hat. Dies tat er zu Recht, denn die beiden minderjährigen Töchter hatten nach dem Urteil mehr als fünf Jahre verstreichen lassen und den Vater erst im Oktober 2007 wieder zur Zahlung aufgefordert. Damit war der rückständige Unterhalt zum großen Teil verwirkt. Nur die ab Oktober 2006 aufgelaufenen Rückstände muss der Vater noch bezahlen; die älteren Rückstände können die Töchter nicht mehr verlangen.

Zur Begründung wiesen die Richter darauf hin, dass Ansprüche auf rückständigen Unterhalt für den Zeitraum vor dem 1.10.2006 wegen langjähriger Nichtgeltendmachung verwirkt seien. Für Unterhaltsrückstände gelte nichts anderes als für andere in der Vergangenheit fällige Ansprüche. Sie unterlägen der Verwirkung, wenn sich ihre Geltendmachung unter dem Gesichtspunkt illoyal verspäteter Rechtsausübung als unzulässig darstelle. Dass die Verjährung der Unterhaltsansprüche eines minderjährigen Kindes bis zu dessen Volljährigkeit gehemmt sei, ändere hieran nichts, wenn aus besonderen Gründen sowohl das „Zeit- als auch das Umstandsmoment“ der Verwirkung erfüllt sei. Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei das Zeitmoment bereits nach etwas mehr als einem Jahr erfüllt; anderenfalls könnten Unterhaltsrückstände zu einer erdrückenden Schuldenlast anwachsen. Das Umstandsmoment frage danach, ob sich der Schuldner mit Rücksicht auf das Verhalten des Gläubigers darauf einrichten durfte und auch darauf eingerichtet habe, dass das Recht auch künftig nicht mehr geltend gemacht werde. Von einem dringend auf den Unterhalt angewiesenen Gläubiger müsse erwartet werden, dass er sich zeitnah um dessen Durchsetzung kümmere. Werde hiervon abgesehen, erwecke dies regelmäßig den Eindruck, der Unterhaltsgläubiger sei in dem fraglichen Zeitraum nicht bedürftig (OLG Thüringen, 2 WF 85/09).

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sah vor, dass er die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Weiterhin war vereinbart, dass die Renovierung nach Erforderlichkeit, spätestens aber zum Ende des Mietverhältnisses vorgenommen werden müsse. Dabei müssten die Schönheitsreparaturen insbesondere umfassen: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände. Weil der Mieter die Renovierungen nicht durchgeführt hatte, klagte der Vermieter auf Schadenersatz.

Seine Klage blieb jedoch in allen Instanzen erfolglos. Der BGH nutze die Entscheidung, seine Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbgestaltungsklauseln zu verfeinern. Schon früher hatte er entschieden, dass eine Vertragsklausel unwirksam sei, die Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben“ vorsehe, sofern sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sei, sondern auch für Schönheitsreparaturen im Laufe des Mietverhältnisses gelte. Durch die Vorgabe der Farben werde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe. Im vorliegenden Fall ging die Formulierung „Weißen der Decken“ zulasten des Vermieters. Die Richter stellten klar, dass es nicht fernliegend sei, unter dem Begriff „Weißen“ nicht nur ein Synonym zu „streichen“, sondern einen Anstrich in der Farbe Weiß zu verstehen. Könne der Mieter die Klausel auch in dieser Weise verstehen, liege ebenfalls eine Einschränkung seines persönlichen Lebensbereichs vor. Die Klausel sei daher unwirksam, der Vermieter könne folglich auch keinen Schadenersatz für die unterbliebene Renovierung verlangen (BGH, VIII ZR 224/07; VIII ZR 344/08).